Brève étude sur l’opportunité (ou pas) du permis de construire valant division dans l’aménagement

L’article R.442-1 d°) du Code de l’urbanisme prévoit que les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire valant division (PCVD), tel que prévu par l’article R.431-24 du même code, ne constituent pas des lotissements et ne sont soumis ni à déclaration préalable, ni à permis d’aménager.
La définition du permis valant division est issue de l’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. »
C’est un outil ancien qui est intéressant dans certains cas précis, mais c’est aussi un outil à manier avec énormément de précautions.
En effet cette procédure peut être pertinente, dès lors qu’elle n’est pas utilisée uniquement pour contourner la procédure du lotissement.
Le PCVD peut porter sur une ou plusieurs unités foncières contiguës (tout comme le lotissement : DP ou PA) mais ne peut concerner qu’une partie de ces tènements (contrairement au PA ou à la DP). Il peut, par ailleurs, concerner plusieurs pétitionnaires (tous solidaires)

Il peut être adapté dans deux types de cas :

  1. Dans le cas de la vente de maisons d’habitation individuelles en VEFA par un promoteur, avec une maîtrise d’ouvrage unique et toutes les garanties quant à l’achèvement de la totalité du projet, y compris les parties communes (voiries, espaces communs). Sur ce point, il est important de noter la différence importante entre acheter une maison en VEFA (clé en mains) et acheter un terrain loti sur lequel on fera construire par un constructeur ou en coordonnant sois même les différents corps de métier intervenant sur le bâti. En effet les garanties et les responsabilités sont différentes. (cf. Super Lex Note : quel contrat pour ma construction ?)
  2. Dans le cas d’opérations de promotion particulières comme par exemples un programme comprenant à la fois un opérateur privé et une collectivité (obligation de recours à un marché public) ou un programme avec plusieurs investisseurs et avec des destinations variables,  parfois soumises à autorisations spéciales, induisant de longs délais (un établissement de soins médicaux, un centre de rééducation, …).

L’avantage est certain pour le promoteur, ce dernier, en s’exonérant de la procédure de lotissement (PA ou DP), s’exonère par là même de l’obligation de viabilisation des lots préalablement à leur vente et évite ainsi le préfinancement des travaux d’aménagement de l’opération d’ensemble.

Le permis de construire valant division ou le détournement de la règlementation du lotissement

Le permis de division peut être porté par plusieurs pétionnaires. Cette pluralité comporte des risques importants qu’il convient de mesurer.
De nombreux promoteurs sont séduit à l’idée de ne pas être contraint par les règles du lotissement (DP ou PA) qui les obligent à livrer des lots à bâtir viabilisés et des équipements achevés et conformes. En effet, pour ce faire ils doivent préfinancer la phase «  travaux » et ce portage financier peut coûter très cher.
Une pratique abusive s’est donc faite jour dans la profession.
Elle consiste, en général, à obtenir un PCVD (au lieu d’un permis d’aménager) portant sur des maisons individuelles au nom d’un maître d’ouvrage unique (le promoteur) qui, avant la mise en œuvre dudit permis, va vendre des lots « bruts » (uniquement divisés au regard du permis initial), accompagnés d’un transfert partiel du permis à chacun des acquéreurs (voir à une pluralité d’acquéreurs en indivision).

Avantage pour le promoteur :

  • S’affranchir de l’obligation de viabilisation, d’achèvement et de conformité présente dans les lotissements : charge reportée sur les acquéreurs (tous solidaires face aux impôts et taxes mais aussi quant à l’achèvement global)
  • Pas de préfinancement des travaux
  • Gain de temps pour commercialiser les lots
  • Tout en bénéficiant tout de même, comme pour le permis d’aménager, du traitement des règles d’urbanisme de manière globale au projet et non lot par lot (gain de surface à construire notamment)

Plusieurs  réponses ministérielles ont confirmé que le PCVD ne peut être utilisé pour contourner les règles du lotissement. Dans ce sens la réponse « Vauzelle » du 22 mars 2011 ou encore la réponse du 19 avril 2018 (ci-jointe). Cette pratique est d’ailleurs constitutive d’une infraction susceptible de sanctions civiles et pénales : une amende pouvant atteindre 15 000 euros (article L. 480-4-1) et une possible nullité de l’acte de vente (L. 480-15 et L. 480-16).

RAPPEL des risques qu’encourent les acquéreurs de lots à bâtir individuels issus d’un permis de construire valant division.
La non soumission aux règles du lotissement entraîne une insécurité juridique ainsi qu’une privation de garantie pour les acquéreurs :

  • difficultés liées au transfert partiel de permis et à la DAACT partielle/globale,
  • privation de garanties importantes issues de la législation sur le lotissement  comme notamment le bornage du lot, la garantie d’achèvement des travaux de voiries et espaces communs, le maintien des règles d’urbanisme pendant cinq ans (cristallisation).
  • En cas d’interruption de chantier de plus d’un an le PCVD est caduque, il est dans ce cas impossible de régulariser.
  • difficultés liées à l’absence, récurrente, d’association syndicale libre ou de cahier des charges lorsque l’opération comporte des équipements communs.
  • difficultés d’achèvement des équipements communs en cas de défaillance de l’un des maîtres d’ouvrage (décès, insolvabilité).
  • les co-titulaires de l’autorisation sont solidaires et co-responsables (concernant l’achèvement du programme, la conformité, les taxes y afférant et tout recours contre le permis de construire initial).

« Question écrite n° 01040 de M. Jean-Pierre Sueur (Loiret – Socialiste et républicain) publiée dans le JO Sénat du 24/08/2017 – page 2704
M. Jean-Pierre Sueur appelle l’attention de M. le ministre d’État, ministre de l’intérieur sur la mise en application du permis de construire valant division (PCVD) telle qu’elle est prévue à l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme. Cet article dispose que « lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. » Ainsi plusieurs personnes peuvent être propriétaires du même terrain et avoir chacune une maison privative construite sur ce terrain. Or, il se trouve que certains notaires ou géomètres experts ne reconnaissent pas ce permis de construire valant division. Il lui demande en conséquence quelles dispositions il compte prendre pour veiller à une stricte application de cet article du code de l’urbanisme.
Transmise au Ministère de la cohésion des territoires
Réponse du Ministère de la cohésion des territoires publiée dans le JO Sénat du 19/04/2018 – page 1921
Selon l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme, le permis de construire valant division constitue une exception au principe selon lequel une division foncière en vue de bâtir est constitutive d’un lotissement. Le bénéficiaire de ce permis est autorisé à édifier plusieurs bâtiments et à procéder à la division en propriété ou en jouissance du terrain d’assiette avant l’achèvement des travaux. Si, contrairement à l’ancien article R. 421-7-1 du code précité, l’actuel article R. 431-24 du même code ne fait plus de l’unicité de maître d’ouvrage une condition de délivrance du permis valant division, cette évolution rédactionnelle ne saurait être interprétée comme ouvrant la faculté aux différentes personnes propriétaires du même terrain d’y avoir recours alors même que chacun d’eux doit par la suite édifier, pour son propre compte, une maison individuelle. Une telle interprétation, impliquant d’admettre la scission totale du permis, serait contraire au principal objectif du dispositif, celui de permettre la présentation et la réalisation d’un projet d’ensemble. Surtout, elle conduirait à un contournement des règles applicables au lotissement dès lors que l’opération consistant à procéder à une division foncière puis, sur chaque terrain résultant de cette division, à élever un bâtiment sous la maîtrise d’ouvrage de l’acquéreur de ce terrain, relève du régime du lotissement. Il s’ensuit que la pratique des notaires et des géomètres est conforme au droit. »